回复@宁静的冬日M: 假如公司长期赚钱真没问题，根本就不用担心下跌。跌得越多，赚得越多。这个道理不但对当年的融创有效，对今天的任何公司也都一样有效。个人经验：如果发现有人对自己投资的生意有不同意见，就觉得紧张愤怒，想让他闭嘴。那多半说明，自己还没有真正把这个生意搞清楚。//@宁静的冬日M:回复@大高哥:这些小常识不要说今天，十年前那些炒$保利地产(SH600048)$ 都懂。不信的话可以去翻翻当年的分析报告，可以看到当时有多少分析师在股价上涨中两眼放光地喃喃自语，念叨的都是成本法入账的巨大储备，已售未结的巨额预收，等等“不为人知”的“会计秘密”。这些都不假～但丝毫不意味着保利的股价不能在一年后跌百分之八十。甚至七年后再看，也依然跌了超过百分之六十。
我今天来讲一点真正少有人讲的东西吧：用RNAV来给房地产公司估值，可能比用P/E好一点，但如果并不真正懂得房地产生意是怎么做的，这种估值法跟P/E一样是个坑～如果不是更坑的话。
举个例子，某地六年前一个住宅项目账面100亿（其中资本金30亿），市价150亿，如果按两倍市净率，也就是60亿卖给炒股的，对方一看，哇，现在价值都低估那么多，况且房价还要涨。。。这不就是巴菲特说的用1美元买2美元的价值投资好机会吗？真是千载难逢呀，赶紧买（说不定再上个融资杠杆？）！
实际上这个项目最后的情况是：股东亏光了，所有权益被债权人收走拍卖。
为什么呢？因为去化慢。从那时直到去年下半年之前的几年里，房价都没怎么涨，因此卖不动（内地的住宅早就进入不涨就卖不动的状况）。但住宅开发商手里那些“升值潜力无比巨大”的资产，都是每年要产生负现金流的。融资利息营销费用各种算下来，十个点以上很正常，几年卖不动，30亿资本金能亏多久？
所以要警惕那些会持续产生负现金流的资产～无论它看上去“升值潜力”有多么巨大。
上次我在雪球上讲过曼哈顿，传说中用24美元买下这块黄金宝地，无疑是过去几百年最成功的地产投资。因为它现在已经升值到7000多亿，其巨大的升值幅度远超美国地产的平均升值。但是，如果当年买下这块地的是一个房地产公司，这24美元里面有10美元是融资来的，假设这个公司为这10美元每年负担了10%的成本，却顽强地帮股东把这块宝地留到了今天，那么今天它给股东带来的是什么呢？是一个曼哈顿和可以买下5000个美国的债务
扯这些东西不是说房地产生意不能做，更不是说$融创中国(01918)$ 就要跌。而是想说明两件事：
1.不要轻易用股价涨跌来倒推自己对生意的认识是否客观～涨跌是市场行为，既然认为自己的股票之前没涨不合理，就很难说它之后涨了，就一定是合理的“价值回归”，也有可能它之前是对的，后来却错了。况且哪怕它真的是先错后对，也未必就会在接下来几个月，甚至几年里，一路向8848对下去。
2.真正的对错不需要靠股价来证明。要靠公司长期赚的钱来证明。假如公司长期赚钱真没问题，根本就不用担心下跌～因为跌了反而更有利。如果一个投资者发现自己因为股价过度焦虑，感到只要是负面意见就是有人故意在“黑”自己的爱股，感到满世界都在迫害，甚至雪球也在有意纵容这些迫害，那只说明：他对自己的投资，认识还不够全面深刻～所以才缺乏信心。