$越秀服务(06626)$
2025年中期报告
‧ 合約項目515個（二○二四年十二月三十一日： 508個），總合約面積92.5百萬平方米（二○二四年十二月三十一日： 88.7百萬平方米），合約面積增長4.2%；
‧ 在管項目444個（二○二四年十二月三十一日： 437個），總在管面積72.3百萬平方米（二○二四年十二月三十一日： 69.3百萬平方米），在管面積增長4.3%。
於本期間，住宅項目平均物管費為每月每平方米人民幣2.8元（截至二○二四年六月三十日止六個月（「同期」）：每月每平方米人民幣2.8元）。持平
於本期間，寫字樓及購物商場的平均管理費分別為每月每平方米人民幣18.2元（同期：每月每平方米人民幣20.0元）及每月每平方米人民幣31.4元（同期：每月每平方米人民幣35.7元）。寫字樓及購物商場的平均管理費下降是由於組合構成變動所致。写字楼和购物商场管理费同比均下降
於本期間，本集團的收入為人民幣1,961.9百萬元（同期：人民幣1,960.2百萬元），基本持平。
其中非商業物業管理及增值服務 15.9亿 减少0.58%
1）物業管理服務 7.16亿 增长19.15%； 2）非業主增值服務 3.17亿 减少10.55% 3）社區增值服務 5.58亿 减少13.47%
其中商業物業管理及運營服務 4.17亿 增加3.08%
4）商業運營及管理服務 3.11亿 增加1.17% 5）市場定位諮詢及租戶招攬服務 0.58亿 增加14.62%
於本期間，本集團的盈利淨額為人民幣242.7百萬元（同期：人民幣287.5百萬元），同比減少15.6%。本期間的淨利率為12.4%（同期： 14.7%），同比減少2.3個百分點，
於本期間，本公司擁有人應佔盈利為人民幣239.7百萬元（同期：人民幣277.7百萬元），同比減少13.7%。每股基本盈利為人民幣0.16元（同期：人民幣0.18元）。
毛利构成：
1. 非商業物業管理及增值服務 3.16亿 减少19.15%（减少7400万）
1）物業管理服務 1.06亿 增长14.62%(微增1300万)； 2）非業主增值服務 0.55亿 减少45.65%（减少4600万） 3）社區增值服務 1.54亿 减少21.36%（减少4200万）
2. 商業物業管理及運營服務 1.01亿 减少12.49%（减少1400万）
4）商業運營及管理服務 0.79亿 减少16.2%（减少1500万） 5）市場定位諮詢及租戶招攬服務 0.22亿 增加3.72%
截至二○二五年六月三十日，本集團的現金及現金等價物及定期存款為人民幣 4,791.1百萬元（二○二四年十二月三十一日：人民幣4,701.9百萬元）
中期毛利下滑的主要原因收入结构调整，高毛利的收入下行，导致营收不变但毛利下滑（整体毛利率25.9%-》21.3%）：
1. 非业主增值服务主要面向房地产开发商，提供车位销售协助、前期规划咨询、案场管理等服务，其盈利与房地产销售周期强相关。2025 年上半年该业务毛利从 1.02 亿元降至 0.55 亿元（同比 - 46.5%），毛利率从 28.7% 降至 17.4%
1）2025 年房地产行业整体仍处调整期，开发商推盘节奏放缓、车位去化压力加大，越秀服务的 高毛利的“车位销售协助服务” 收入显著减少；
2）开发商为缩减开支，减少对 “前期规划咨询”“案场精细化管理” 等非必要服务的采购。
2. 社区增值服务面向业主，提供家居装修、美居服务、生活零售等服务，2025 年上半年收入降 13.5%、毛利率降 2.8 个百分点（30.5%-》27.7%）
1）报告明确指出，“去年同期前期承接并集中交付的房屋装修业务规模大于本期交付的规模，引致本期该业务收入减少”。房屋装修是社区增值服务中毛利率较高的品类（通常高于 30%）
2）生活服务、配套商业等新业务仍处培育期，无法补上装修业务缺口。
@今日话题