1）新人大哥，当你用恒生银行这个例子时，是否应该说明一下，它这个 50% 不良率的内地商业房地产贷款，对应的是我们银行业统计口径下的那一个项目？比如，对应的是我们的房地产开发贷，还是包括个人按揭在内的所有房地产贷款？我的理解是前者。
2）恒生银行这部分贷款 50% 的不良率，主要产生于以香港记账的内地房企（我的理解就是从恒生银行香港总部直接以美元或港币借款的内地房企），其已经减值的贷款占这部分总贷款 82%，几乎全军覆没。那么，到底哪些内地房企能从恒生银行香港总部直接贷款呢？这不用我说，新人大哥也一定知道。这些房企在内地银行的坏账，绝大部分都应该早被计提，甚至核销了。
3）再说说我们的银行业。截止到 25 年第三季度，我们含银行在内整个金融业的房地产开发贷款余额 13.6 万亿元。对这部分贷款的不良，就按恒生银行 50% 的不良率算，那就是 7 万亿不到，在按其中一半损失计算（即假设把这部分贷款对应的库存新房以地产商成本价打对折买，也只能卖出一半），那最终损失就是 3.5 万亿。3.5 万亿当然不是小数目，但还不至于会动摇我们银行业的根本。此处顺便提一下，楼继伟部长在一周前的十六届财新峰会大会演讲中曾说，我们的金融业不会因房地产而发生系统性风险，想必他说这话，是有底层数据支持的。
4）这个量的坏账，靠存量好资产的利息收入去冲抵就行，无非就是以时间换空间。我们整个银行业每年核销的不良贷款都在万亿之上，假设其中一半用在这部分不良上，6 年左右就可以了。海外银行喜欢一次出清，这往往是以分红骤减为代价的。我们的银行更喜欢维持当下的分红水平。两种经营风格，到底孰优孰劣，不能一概而论。
5）房价继续下跌不直接影响个人按揭不良率。当然，13 万亿开发贷会有更多坏账。但到底有多少呢？我们暂假设 13 万亿的一半，6.5 万亿都是坏账。这意味什么呢？这意味着上海地区 10 万一平的新房，开发商成本按 8 万算，最终以 4 万一平卖出，这应该有人有兴趣了吧？毕竟这个价格的租售比，是不会低于 3% 的。
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所以，我认为化解银行当下的历史坏账，【进入加息周期】并非必要的前提条件。