帖子让deepseek润色过，发下原文吧。
一·从投资性房地产折旧角度看公司资产价值及真实净利润被明显低估。根据公司年报披露按照20年折旧期对投资性房地产计提折旧。根据《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068-2018）商场使用寿命年限通常为50年，如果维护保养得当实际使用寿命可能远超50年。
1.采用成本法计量投资性房地产导致公司净资产被严重低估，市净率严重失真。公司自持商业地产125万方，除2024年新增的天府富森美外，原先的110万方大部分位于成都三环内，按照目前市场行情市价在1.6万-2万每平方。我们极度保守按1.6万的价格再打对折，则价值是125*0.8=100亿。而公司2025年一季报显示投资性房地产+存货(待出售天府富森美商业地产)合计只有19.51+4.97=24.48亿。这里至少应该调整增加公司的净资产100-24.48=75.52亿。根据公司2025年一季报显示股东权益合计数为56.81亿。则调整后净资产应为75.52+56.81=132.33亿。经调整后公司市净率由目前的1.73，变为94.08/132.33=0.71。这里多说一句为什么要对投资性房地产的科目进行调整，普通公司一般来说不动产占比不会太大，折旧期的选择以及是否选择公允价值计量不会对报表造成重大影响。但富森美作为包租公，主要的资产就是手上的125万方商业地产。如果不经过调整就无法通过报表理解公司资产的真实价值以及利润的真实性。注册会计师的职责是确保报表不存在重大错报，说人话就是要抓大放小。所以富森美的资产负债表必须调整之后才能看的清楚明白。
2.折旧期明显低于实际使用年限导致当期成本被虚增，利润被低估。按照公司2024年年报，折旧费月2亿元，会计实务中考虑商业地产土地使用年限问题，通常按照40年确认折旧期，公司完全可以选择40年折旧，如此便可以新增当期利润1亿元(近似算法并不准确)。富森美2024年净利润仅6.9亿。新增的这1亿并不算少。可见公司在会计处理上非常保守，导致利润被低估。从这里也可以看出公司对把利润数字做大，从而维持更高的股价并没有什么兴趣。
二、高股息率显示公司价值有可能被低估。2025年7月8日公司收盘价12.54元，过去三年每年股息1.08元。股息率高达1.08/12.54=8.61%。考虑今年中报大概率分0.4，则股息率达到1.08/(12.54-0.4)=8.9%。静态股息率极高，根据a股市场目前的情况长期保持如此高的股息率是不现实的。所以市场预期达成一致，认为富森美无法长期维持这一分红水平。市场的悲观预期源于房地产开发的低迷导致装修建材市场的萎缩。根据deepseek总结2022年至2025年上半年，成都地区新房成交量分别为143004套、147550套、99677套、53000套(半年)。呈现出明显下降趋势，但2025年上半年已经有止跌回稳迹象。二手房成交量则分别为151376、219900、231376、123000套(半年)。可以看出成都地区二手房交易呈现出明显上升趋势。理智分析由于房地产市场的不景气，肯定会对家居建材市场造成不利影响，富森美的租金收入也肯定会因此下跌，但下跌到一定成都后止跌回稳也是必然的。你要跟我说成都三环内的商场没用了，没有价值了，收不到租金了，那我觉得我们没有讨论的必要了。至于租金会下降多少?这个没有人能做出准确判断。我拍个脑袋租金下降的多一点，降到当前的50%好了。假设发生这种极端情况，根据2024年年报数据收入为14.3/2=7.15，减去营业总成本再加上折旧摊销等非现金支出7.15-6.33+1.93+0.42=3.17亿。可以得出依旧能拿到3.17亿的现金流用于分红。对比目前市值94.23，则股息率可以达到3.17/94.23=3.36%。请注意我假设了收入下降一半，而营业总成本不变，事实上在收入下降这么多的情况下公司一定会裁员降本增效，这是毫无疑问的!所以假设租金真的下降50%，公司能用于分红的现金流是远高于3.17亿的，最终的股息率也会远高于3.36%。如果在这么极端的情况下你觉得3-4%的股息率你可以接受，那么目前就是一个非常好的投资机会。
三、极低资产负债率的资本结构，确保公司在行业下行周期的安全性。根据公司最新的资产负债表显示资产负债率为20%比2024年年报的14%高出6%。对比2024年年报及2025年一季报的资产负债表可知主要原因是流动负债中的应付股利多了5个亿，这些股利已于今年4月支付。对比近几个年度资产负债率可知公司的实际资产负债率维持在13-14%之间。负债率极低安全性极高。公司有息负债更是只有1400万的短期借款，2024年财务费用为负的77万。我都不明白为什么穷的只剩下钱的公司还要去借这么点贷款。对比同类喜欢扩张的包租公企业，红星美凯龙资产负债率58%，大部分是有息负债，财务费用一年支出5.56亿，净利润亏损5.96亿，如果钱不是借的，那么基本就不会亏损了，目前已被建发股份控股，我不看好建发股份对红星美凯龙的收购，如果你看好的话应该卖出建发股份买入红星美凯龙港股套利，因为建发股份当时的出价远高于市场价格。居然智家资产负债率57.8%，大部分为有息负债，净利润8.35亿，财务费用9.64亿。虽然没有亏损但是也已经经不起风浪了。由此可见在一个下行的行业里高负债有多可怕。相信我，你不会知道自己的行业是不是处于下行周期的，只有回过头来看你才会知道当时处于什么周期。对个人来说其实也是一样的，适当的利用杠杆可以提升赚钱的速度，但是必须时刻警惕，要让资产负债率保持在一个可控的范围内。杠杆这玩意顺风局ta帮你砍敌人，逆风局ta帮敌人砍你。工具没有好坏，看你怎么用了。
四、股本结构决定了大小股东的利益相对一致。刘氏家族持股比例已经达到80.11%了。公司总股本超过4亿，所以公众持股不得低于10%，基于此控股股东家族进一步增持的余地很小。但同时因为控股股东持股比例极高，公司有高分红的意愿。该公司从2016至今每年均维持了较高的股利支付率。特别是在天府富森项目转固前后这三年每年分红均有1.08元。考虑天府富森刚投入运营，公司短期内大概率不会有大的资本支出，保持目前高股利支付率的概率较大。 这是我准备发表到雪球的长文，请你润色一下