1月14-15日：研究$中国海外宏洋集团(00081)$，中海发展子公司
1. 和中海发展一样，经营效率非常高，同样是央企。销售+行政费用率4.65%，融资成本3.5%。比中海发展略高，但低于大部分地产企业。
2. 资产负债表安全。持有现金285亿，有息负债414亿，其中152亿是短期负债，长期负债261亿。净负债128亿。
3. 2023-2024年取得150亿自由现金流，2025年上半年经营现金流12亿，自由现金流6亿。
和中海发展一样是非常安全的房地产企业，不会破产，能在这波房地产低谷幸存。比中海发展好的方面是投资物业比较少，只有45.37亿，公允价值也基本没有重估(增加)过。
4. 问题一：每年绝大部分贷款利息资本化了，实际利息支出远远大于报表上的财务费用。这导致存货成本会变高，年限越长的滞销盘成本越高。
5. 问题二：物业存货进行了部分减值，但依然太少。截止2024年底，已落成物业有264.74亿。至少有200亿是滞销楼盘，因为对比2019-2020年已落成物业是70亿的水平。这部分估算减值50%=100亿。
6. 2025年销售额321.83亿，大幅下降19.76%。尤其是年底11-12月销量极差。
7. 从年报看发展历史，2019年以前都是很顺利的，楼盘是供不应求，开盘就卖光。问题就出在2020-2021年头脑发热高价拿了1157和838万平米的地，总共1995万平米地。这部分土储估计到现在都没卖完，不知道到底有多少滞销盘。有些在三四线城市的地，估计根本就卖不出去。这些到底要减值多少根本看不清。
8. 估值：同样按照净资产计算估值。
1)物业厂房设备、投资物业减值50%。2)联营合营企业、所有应收款减值50%。3)滞销盘减值一半100亿。4) 少数股东权益100%扣除。计算结果是140.28亿。
141亿=157港币=4.40港币*50%安全边际=2.2港币。
结论：2.2港币以下可买入。从弹性上来说中海宏洋比中海发展更大。
担忧还是一样：房地产企业持有大量的土地资产，会随着房价涨跌而变化。在房价上涨的时候，资产会迅速增长，而房价下跌时，资产是会缩水的。现在房价依然在下跌，在这个时期，房企的资产是在不断缩水的，投资房地产企业是一个不明智的选择。投资房企要选择在房价拐点，至少要房价不再下跌才行。