太古地产

$太古地产(01972)$ 总部裁员10%，终于开始对高昂的行政成本适当开刀了。作为老股东感到欣慰。

纯分享这个历史股息率和与国债的利差。其实买入点还是利差在2.5%以上的区间，低于1.3%时适合适当减持。
只是目前5%的股息率，适合追求绝对回报的人。
$太古地产(01972)$

聊几句商办地产的商业模式：
如果投资商办地产只是为了收取租金，那么回报率就太低了，算不上好生意。
好的商办项目，需要具备什么特点呢？
租金增长。
项目资产的价值，是依托于租金的。租金未来可以增长，资产价值才可以上涨，资产才有流动性。进，可以卖出获利，退可以收租吃息...

这就对了，在我看:未必是基本面好转了，而是市场利率低了，把市场抬上去了。问题依然是：太古地产，怎么估值？用什么指标估量？

有不少投资者可能会奇怪，为什么$太古地产(01972)$ 的新项目能盈利，$恒隆地产(00101)$ 的新项目盈利这么难？
这里有几方面的原因：
1.太古的品牌力可以拉高地段价值。
举个两个例子，前滩太古里，周边二手房卖5-6万，太古里旁的新房世纪前滩13万已基本售罄。北京太古坊周边的二手房售...

回复@歇斯底里的帅: 作为一个经常在前滩太古里闲逛的人，我可以负责任的提供一些看法：
1，太古里的商业确实做的很不错，尤其是前滩的半室外形态，相信2期完成后会成为浦东第一大mall。
2，前滩项目，固然有太古里给前滩加分，但是主要是前滩给太古里加了分。
3，前滩的整体规划非常好...

回复@一把梭十年: 感谢您的第一手信息
1.世纪前滩是陆家嘴做的，房子质量也一般，超高层墙比较厚，得房率低，开盘的时候卖得也一般，现在基本卖完了。对比你截图的几个，并没有价格上的优势，主要还是住宅品质一般。我说的二手房五六万，是指原来那片区域老小区的价格，新房次新房价格高...

将之前的股息率数据变成了一个live chart。 可以打开以下链接跟踪。逐步在做自己的警报推送系统... $太古地产(01972)$ http://43.139.231.216:5000/charts/swire_dividend_spread_chart.html

回复@歇斯底里的帅: $太古地产(01972)$ 及$太古股份公司B(00087)$ 近期表现并不亮眼，股息率甚至被没有增长的恒隆集团追上，市场并不是在所有时间都有效。
从长期的角度看，市场是有效的，因为太地及太古B潜在回报率显著高于恒隆。体现在股价上，就是两者的复权价已创出或是接近于历史新高，而...

回复@阿董大侠: 恒隆有意在向资本市场展示自己经营得很好，但实际上早已经营困难，包括去年以股代息。当然， 你可能认为集团低位买地产也不错，那对于地产的股东而言，就出现了道德风险。公司如果是这种企业文化，恒隆集团还有价值吗？实际上，过去这么多年股息也没有增长。
恒隆配股融资了170...

回复@unite_zhao: 有一个方法供参考，未加杠杆收益率，这也是巴菲特提到过并实践过的方法。
1）以收购的思路来评估上市商业地产公司，太古地产或恒隆集团/恒隆地产这样的。
2）首先市值是A。其次按照60%折价出售所有在建和待售物业，得到B。公司现金C，负债D。那么就以A-B-C+D作为代价收购...

$太古地产(01972)$ 股息率来到5.5%附近（1.15/21），向下空间有限。

$太古地产(01972)$ 即使估值（股息率水平）没有提升，只是靠股息率+股息率增速，已经有10%+的长期回报率了，长期回报并不依赖于市场表现。长期股息率增速，以太古地产最顶级的运营能力，也只能保守的假设为5%，约等于GDP增速+通胀率。高于5%的部分，只要企业规模发展到足够大，会慢慢降下来。
...

先上图，下图是$太古地产(01972)$ 过去十年财务数据：
先看图一，从2015-2024年，太古住宅开发确认的营收分别为：
44.63、47.6、58.3、10.6、5.1、3.1、24.4、9.2、1.6、0.88亿。
商办项目确认的营收分别为：
108.5、109、113.8、122.5、124.1、126.3、129.8、123.4、135.2、134.5...

$太古地产(01972)$ 太古源四批次下周认筹，预计本月底开盘，均价18万，比三批次的17万6又涨了。 预计明年小阳春5批次开盘，5批次有两栋前排，预计均价在18万5以上了。 太古源用高品质的产品和服务再一次定义了太古地产的品牌价值。到明年上半年，太古内地的所有住宅项目将基本售罄。

回复@歇斯底里的帅: 对于$太古地产(01972)$ 及$太古股份公司B(00087)$ 的投资者而言，从2026年开始，未来5年平均每年将确认100亿左右住宅开发业务的营收，且2026-2027年太古内地商办项目将集中开业，无论营收、利润还是现金流，都将有爆发性的增长。股价不涨，就多拿两年，明年5月分红再狠狠加一笔...

现在的市场，就是炒作各种概念，越是有价值有增长的高息股，如$太古地产(01972)$ 及$太古股份公司B(00087)$ 等，股价反而表现不好。
正确的做法是，利用市场的非理性，等待5月的分红，再狠狠加一笔。价值投资的初心就是，无论市场表现如何，都可以稳定盈利。

回复@诚壹学生: 借给太古地产了？？$太古地产(01972)$，利息太低了。//@诚壹学生:[该内容已被作者删除]

在投资商业地产之前，也不能免俗，买了国内的地产开发商保利和万科，成功的抓住了地产行业的牛尾巴，和部分雪球球友们一起摔进了沟里，成功的实现了反向共同富裕。正是“满纸荒唐言，一把辛酸泪呀。”
生活和投资还得继续，沟里爬出来，携手商业地产，走进新阶段。前期的探索中，学费也是必须...

对港股地产（含持有物业）公司，仅仅看PB是不够的。
物业的公允价值变化，会掩盖负债率高的事实。以太古地产$太古地产(01972)$ 为例来简要说明一下，以食球友。
过去10年公司披露的“持有物业的公允价值变化”情况，
2015年，公允价值变化为70.55亿港币
2016年，公允价值变化为80....